La baisse des taux d’inoccupation observée à l’échelle du Canada se traduit par un resserrement très fort sur le Plateau.
L’Enquête sur les logements locatifs 2017 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) met en lumière la forte pression qui s’exerce sur le parc de logements du Plateau.
Le plus important resserrement en 15 ans
Geneviève Lapointe, analyse principale de marché à la SCHL, souligne que l’on assiste actuellement à un resserrement majeur sur l’ensemble du marché montréalais, notamment sous l’effet d’un bilan migratoire positif qui amène de nouveaux ménages à s’installer, temporairement ou de manière permanente, dans la région montréalaise.
« La dernière fois qu’on a assisté à un resserrement aussi prononcé, c’était au début des années 2000 », observe l’analyse.
Alors que le taux d’inoccupation moyen dans la région métropolitaine s’est établi à 2,8 % cette année, soit tout juste sous la barre du taux d’équilibre du marché établi à 3 %, ce taux s’élève à peine 1,1 % sur le Plateau. Les taux d’inoccupation, qui descendent jusqu’à 0,4 % pour les logements de deux chambres sur le Plateau, avoisinent ceux observés à l’époque de la crise du logement.
Vers une nouvelle crise du logement?
Les effets de ce resserrement du marché se font particulière sentir dans les secteurs les plus prisés, comme le Plateau Mont-Royal. « C’est un des secteurs les plus serrés de l’Île », constate Geneviève Lapointe qui note que la forte densité du quartier limite la possibilité de croissance du parc immobilier, alors que la demande ne cesse d’augmenter.
Depuis 2010, la SCHL a dénombré environ 1 500 nouvelles unités sur le marché locatif du Plateau, principalement sous forme de condos en location. Or, la population a augmenté beaucoup plus rapidement avec une augmentation d’environ 4000 habitants entre 2011 et 2016.
De fait, malgré l’ajout de quelque 180 unités de logement neuves sur le marché locatif dans la dernière année, près de 400 unités ont été retirées du marché, selon les données dévoilées par la SCHL cette semaine.
« C’est difficile d’avoir un portrait exact de la situation », reconnait toutefois Geneviève Lapointe qui souligne que la multiplication des locations touristiques illégales sur Airbnb vient notamment brouiller les cartes. L’analyste hésite à s’avancer sur les causes de cette diminution du nombre de logements sur le marché, qui pourrait aussi être attribuable à la hausse des reprises et des évictions. « On présente la forêt et non les arbres », se contente de dire l’analyse.
Loyers à la hausse
La rareté croissante des logements exerce cependant une forte pression à la hausse sur les loyers, dont la valeur moyenne est passée de 861 $ en 2016 à 900 $ en 2017. « C’est parmi les secteurs sur l’île où on a enregistré les progressions les plus fortes de loyers », souligne Geneviève Lapointe.
Particulièrement prisés, les logements de 3 chambres et plus ont connu une hausse de loyers moyens de plus de 10 % pour s’établir à 1 385 $ par mois. Les appartements d’une chambre ont pour leur part connu des hausses moyennes de 5,9 % pour s’établir à 868 $ par mois, alors que les logements de deux chambres ont augmenté de 2,2 % à 948 $ par mois. Seuls les loyers des studios ont augmenté au même rythme que la moyenne québécoise, soit 1,9 %, passant de 672 $ par mois l’an dernier à 685 $ par mois cette année sur le Plateau.
Cette réalité inquiète le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) qui attend avec impatience de voir la nouvelle administration Montréalaise faire sortir de terre les 12 000 logements sociaux promis durant la campagne électorale. La situation préoccupe également le Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec (RCLALQ) qui souligne que le taux d’inoccupation s’approche dangereusement de zéro sur le Plateau.
L’équipe du Comité logement du Plateau Mont-Royal, qui planche actuellement sur une mobilisation en vue de la journée d’actions régionales du RCLALQ contre les expulsions, le 7 décembre, indique avoir « pris connaissance très sommairement du bilan » de la SCHL et entend faire part de ses réactions à Pamplemousse.ca dans les prochains jours.